Obecnie coraz więcej ludzi decyduje się na zawarcie umowy najmu lokalu. Jest to dogodna opcja dla ludzi, którzy nie chcą się wiązać z konkretnym miejscem lub tylko czasowo zamieszkują na danym terenie a także dla młodych, którzy dopiero zaczynają przygodę na rynku pracy.
Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Oznacza to, że najemca może w zakresie przewidzianym w przepisach ustawy używać nieruchomości w zamian za zapłatę czynszu w pieniądzach lub określonych przez strony świadczeniach. Strony mogą w umowie dowolnie uregulować terminy zapłaty czynszu. Do obowiązków najemcy należy przestrzeganie ustalonego terminu i dokonywanie wpłat do rąk wynajmującego, za pośrednictwem konta bankowego lub w inny ustalony między stronami sposób najpóźniej w dniu określonym w umowie. W przypadku gdyby umowa nie zawierała żadnych postanowień co do terminu płatności obowiązują przepisy ustawowe i tak w przypadku gdy najem ma trwać przez okres nie dłuższy niż miesiąc czynsz powinien być zapłacony za cały miesiąc z góry, natomiast w przypadku dłuższego okresu najmu lub zawarcia umowy na czas nieoznaczony czynsz powinien być płatny z góry co miesiąc do dziesiątego dnia miesiąca. Oznacza to, że zawierając umowę najmu np. w dniu 1 września zapłaty czynszu powinniśmy dokonać do dnia 10 września a kolejne odpowiednio 10 października, listopada, grudnia itd. W przypadku gdy umowa jest zawarta do dnia 1 stycznia zapłaty ostatniego czynszu dokonać powinniśmy do dnia 10 grudnia. W przypadku gdyby Wynajmujący chciał podnieść wysokość czynszu musi to uczynić przez wypowiedzenie dotychczasowej dotychczasowego czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Oznacza to, że w momencie wypowiedzenia wysokości czynszu w dniu 15 września nowa jego wysokość obowiązuje od dnia 1 listopada. Za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie. Jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wynajmujący powinien udzielić mu dodatkowego terminu w wysokości minimum miesiąca do zapłaty zaległości a po jego upływie może uprzedzając go o tym wypowiedzieć umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia.
Przejdźmy zatem do formy umowy. Przepisy stanowią, że umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. Oznacza to, że w przypadku zawarcia umowy na okres roku bądź krótszy umowa może być zawarta w dowolnej formie, nawet ustnej. Jednak zawarcie umowy najmu nieruchomości lub lokalu na okres dłuższy niż rok bez zachowania formy pisemnej nie powoduje, że staje się ona nieważna, gdyż forma pisemna została zastrzeżona wyłącznie dla celów dowodowych. Oznacza to, że niezachowanie tego rygoru spowoduje utrudnienia w prowadzeniu dowodu ze świadków lub z przesłuchania stron na fakt dokonania czynności w przypadku sporu między stronami umowy. Przepisy kodeksu cywilnego przewidują dodatkowo w takiej sytuacji poczytanie takiej umowy jako zawartej na czas nieoznaczony co jak już wspominałam może mieć znaczenie przy terminie płatności czynszu czy okresie wypowiedzenia umowy.
Jeśli chodzi o obowiązki obu stron po zawarciu umowy do podstawowych obowiązków wynajmującego należy wydanie rzeczy najemcy co może nastąpić poprzez wydanie np. kompletu kluczy do mieszkania. Wynajmujący począwszy od dnia zawarcia umowy najmu powinien dbać o to, by przedmiot najmu nadawał się do umówionego przez strony użytku. Najemca również powinien dbać o przedmiot najmu oraz dokonywać dobrych nakładów połączonych ze zwykłym używaniem rzeczy. Do drobnych nakładów, które obciążają najemcę lokalu, należą w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody. Jeżeli w czasie trwania umowy najmu jego przedmiot wymaga innych napraw najemca powinien niezwłocznie zawiadomić o tym fakcie wynajmującego i umożliwić mu podjęcie określonych czynności. W przypadku gdyby wynajmujący ignorował nasze zawiadomienia i nie robił nic przy przywrócić rzecz do stanu zgodnego z umową, najemca może wyznaczyć mu termin do dokonania napraw, a po jego upływie może dokonać ich na sam, na koszt wynajmującego. Drugą możliwością jest dokonanie wypowiedzenie najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia wynikających czy to z umowy czy z ustawy.
Najemca powinien używać rzeczy zgodnie z zawartą umową. Bez zgody wynajmującego najemca nie może czynić w rzeczy najętej zmian sprzecznych z umową lub z przeznaczeniem rzeczy. Powinien on stosować się do porządku domowego oraz liczyć się z potrzebami innych mieszkańców i sąsiadów. Najemca może założyć w najętym lokalu oświetlenie elektryczne, gaz, telefon, radio, Internet i inne podobne urządzenia za wyjątkiem przypadków gdy zagraża to bezpieczeństwu nieruchomości. Sankcją dla najemcy za niestosowanie się do umowy lub przepisów prawa jest w pierwszym etapie upomnienie wynajmującego a następnie wypowiedzenie najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia. Bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć. Zgoda wynajmującego nie jest wymagania co do osoby, względem której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym.
Istotną kwestią jest również wypowiedzenie umowy najmu. Często w naszym życiu pojawiają się nieprzewidziane sytuacje, które mogą powodować, że chcielibyśmy wcześniej zakończyć umowę najmu niż się spodziewaliśmy. Zacznijmy od umowy zawartej na czas nieoznaczony, gdzie zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów wynikających z umowy. W przypadku braku odpowiednich uregulowań w umowie znów z pomocą przychodzą nam przepisy kodeksu cywilnego. Regulują one, że kiedy czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Nieco trudniej sprawa wypowiedzenie przedstawia się w przypadku umów zawartych na czas oznaczony. Wypowiedzenie takiej umowy jest możliwe tylko w przypadku gdy taka możliwość została przewidziana w zawartej umowie najmu. Nie jest wystarczające wyłącznie umieszczenie w umowie zapisu umożlwiającego wypowiedzenie umowy w określonym terminie, lecz aby zapis był skuteczny musimy wyszczególnić konkretne wypadki możliwości złożenia wypowiedzenia.
Termin przedawnienia roszczeń wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy, jak również roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy. Jest to znacząco krótszy w porównaniu do ogólnych terminów przedawnienia z art. 118 KC– bo roczny termin. Ponadto odmiennie, niż to określa art. 120 KC, początkiem jego biegu jest zasadniczo dzień zwrotu rzeczy, a nie chwila wymagalności.[1] Jeśli jednak zwrot przedmiotu najmu jest niemożliwy, np. wskutek jego utraty – stosuje się w tym zakresie zasady ogólne, tak jak dla pozostałych roszczeń stron stosunku najmu. Przy określeniu momentu zwrotu rzeczy chodzi o datę faktycznego zwrotu a nie wynikającego z umowy. [2]
Przy zawieraniu umowy najmu warto znać podstawowe przepisy prawa, które możemy znaleźć w art. 659- 692 kodeksu cywilnego. Dodatkowo zachowajmy czujność podczas podpisywania umowy z przyszłym najemcą lub wynajmującym. Dbajmy o swoje prawa i pamiętajmy o własnych obowiązkach.
Adwokat Jan Znamiec
[1] Wyrok SN z 29.8.1962 r., II CR 709/62, OSN 1963, Nr 7–8, poz. 172
[2] Wyrok SN z 25.5. 2011 r., II CSK 488/10, Legalis