Zasiedzenie jest instytucją prawa rzeczowego. Istota zasiedzenia polega na możliwości nabycia własności rzeczy (nieruchomości lub rzeczy ruchomej) przez osobę nie będącą jej właścicielem, na skutek upływu odpowiedniego okresu czasu i jednoczesnego braku zainteresowania tą właśnie rzeczą ze strony jej właściciela.
Zasiedzenie zostało uregulowanie w art. 172 – 176 Kodeksu Cywilnego (dalej: k.c.).
Wyróżniamy dwie postacie zasiedzenia:
- zasiedzenie nieruchomości
oraz:
- zasiedzenie rzeczy ruchomej
Zasiedzenie nieruchomości uregulowane jest w art. 172 k.c. Zgodnie z brzmieniem tego przepisu samoistny posiadacz nieruchomości, nie będący jej właścicielem, może nabyć własność tej nieruchomości, jeżeli posiada ją nieprzerwanie przez okres co najmniej 20 lat, chyba, że uzyskał posiadanie w złej wierze. W przypadku, gdy posiadacz uzyskał posiadanie w złej wierze do zasiedzenia konieczny jest upływ 30 lat.
Aby doszło do skutecznego zasiedzenia nieruchomości, muszą być spełnione łącznie następujące warunki:
- posiadacz nie jest właścicielem nieruchomości,
- posiadanie ma charakter samoistny,
- posiadanie nieruchomości ma charakter nieprzerwany,
- posiadanie trwa przez okres 20 lat (dobra wiara) lub 30 lat (zła wiara).
Szczególną modyfikację terminu zasiedzenia wprowadza art. 173 k.c.. Według tego przepisu, jeżeli właścicielem nieruchomości jest małoletni, zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem lat 2 od uzyskania pełnoletności przez właściciela.
Upływ 20 bądź 30 lat dla zasiedzenia nieruchomości to bardzo długi okres, dlatego też ustawodawca przewidział możliwość doliczenia do czasu nieprzerwanego posiadania, okresu posiadania poprzednika prawnego. W tym miejscu wskazać należy, przykładowo, że kiedy dana nieruchomość jest zasiadywana np. przez ojca, który zmarł przed upływem 20 lub 30 lat, czas przez który posiadał on nieruchomość może być zaliczony na poczet okresu posiadania przez jego następców prawnych. Zgodnie z brzmieniem art. 176 k.c., jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swojego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat 30.
Zasiedzenie rzeczy ruchomej uregulowano w art. 174 k.c. Zasiedzenie rzeczy ruchomej jest możliwe po upływie 3 lat, jeżeli posiadacz tej rzeczy przez cały okres posiadał ją nieprzerwanie, będąc posiadaczem samoistnym w dobrej wierze. Dobra wiara musi trwać przez cały ten trzyletni okres. Wynika z tego jednoznacznie, że jeśli w trakcie okresu zasiadywania rzeczy ruchomej pojawi się zła wiara po stronie osoby zasiadującej, to zasiedzenie takiej rzeczy ruchomej nie nastąpi w ogóle. Pojawienie się złej wiary po upływie 3 lat, a więc po nabyciu prawa własności rzeczy nie ma żadnego znaczenia z prawnego punktu widzenia, gdyż zasiedzenie następuje z mocy prawa, zaś ewentualny wyrok sądu stwierdzający fakt zasiedzenia, ma charakter deklaratoryjny (potwierdzający).
Na zakończenie wskazać należy jeszcze tylko, że przez zasiedzenie nie da się nabyć rzeczy ruchomej, wpisanej do Krajowego Rejestru Utraconych Dóbr Kultury.
Adwokat Paweł Przybyło