W przypadku wady fizycznej rzeczy sprzedanej sprzedawca ponosi względem kupującego odpowiedzialność wynikającą z mocy samego prawa. Jest to odpowiedzialność z tytułu rękojmi i uregulowana została w ustawie – Kodeks cywilny. Wada fizyczna rzeczy polega na jej niezgodności z umową. Ustawodawca wyszczególnił kilka przypadków niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. I tak, rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, jeżeli:
- · nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel oznaczony w umowie albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia,
- nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w szczególności przedstawiając mu próbkę lub wzór,
- nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego przeznaczenia rzeczy,
- została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.
Podkreślić należy, że wyliczenie to jest przykładowe.
W przypadku, w którym rzecz sprzedana obarczona jest wadą fizyczną, kupującemu przysługują względem sprzedawcy uprawnienia do:
- złożenia oświadczenia o obniżeniu ceny rzeczy sprzedanej – przy czym obniżona cena musi pozostawać w takim stosunku do ceny wynikającej z umowy sprzedaży, w jakim wartość wadliwej rzeczy pozostaje do wartości rzeczy wolnej od wad – albo
- złożenia oświadczenie o odstąpieniu od umowy sprzedaży – pod warunkiem, że wada rzeczy jest istotna – albo
- żądania wymiany rzeczy na rzecz wolną od wad albo
- żądania usunięcia wady, czyli naprawy rzeczy.
W przypadkach, w których kupujący skorzysta z jednego z dwóch pierwszych uprawnień, tj. uprawnienia do złożenia oświadczenia o obniżeniu ceny albo z uprawnienia do odstąpienia od umowy sprzedaży, sprzedający może wystąpić w stosunku do kupującego z kontruprawnieniem polegającym na wymianie rzeczy wadliwej na rzecz wolną od wad albo na usunięciu wady rzeczy, tj. na jej naprawie. Aby skorzystanie przez sprzedawcę z któregokolwiek z tych kontruprawnień było skuteczne, wymiana rzeczy wadliwej na rzecz wolną od wad albo naprawa rzeczy muszą nastąpić niezwłocznie i nie mogą wiązać się z nadmiernymi niedogodnościami dla kupującego. W takich sytuacjach kupujący nie może sprzeciwić się skorzystaniu przez sprzedawcę z powyższych kontruprawnień, chyba że rzecz była już wymieniona lub naprawiana przez sprzedawcę albo sprzedawca nie uczynił zadość obowiązkowi wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady. Z kolei w przypadku, w którym kupujący jest konsumentem, może on zamiast zaproponowanego przez sprzedawcę usunięcia wady, czyli naprawy rzeczy, żądać wymiany rzeczy na wolną od wad albo zamiast wymiany rzeczy żądać usunięcia wady. Jednak jeśli doprowadzenie rzeczy do zgodności z umową w sposób wybrany przez kupującego jest niemożliwe albo wymagałoby nadmiernych kosztów w porównaniu ze sposobem proponowanym przez sprzedawcę, kupującemu będącemu konsumentem nie przysługują powyższe uprawnienia. Przy ocenie nadmierności kosztów należy uwzględnić wartość rzeczy wolnej od wad, rodzaj i znaczenie stwierdzonej wady oraz niedogodności, na jakie narażałby kupującego inny sposób zaspokojenia jego roszczeń.
Z kolei w przypadkach, w których kupujący zażąda wymiany rzeczy na wolną od wad albo naprawy rzeczy, sprzedawca jest zobowiązany do uczynienia zadość takim żądaniom w rozsądnym czasie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego. Sprzedawca może jednak odmówić zadośćuczynienia takim żądaniom kupującego, jeżeli doprowadzenie do zgodności z umową rzeczy wadliwej w sposób wybrany przez kupującego jest niemożliwe albo w porównaniu z drugim możliwym sposobem doprowadzenia do zgodności z umową wymagałoby nadmiernych kosztów.
Sprzedawca jest odpowiedzialny z tytułu rękojmi za wady fizyczne, które istniały w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego, a więc w chwili wydania kupującemu rzeczy lub wynikły z przyczyny tkwiącej w rzeczy sprzedanej w tej chwili. Jednak ustawodawca wprowadził domniemanie, zgodnie z którym w sytuacji, w której kupujący jest konsumentem, a wada fizyczna rzeczy została stwierdzona przed upływem roku od dnia wydania kupującemu rzeczy, uznaje się, że wada lub jej przyczyna istniała w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego.
Sprzedawca ponosi odpowiedzialność z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna rzeczy zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat od jej wydania kupującemu. Mowa tu o rzeczach ruchomych. W przypadku nieruchomości obarczonych wadami termin ten wynosi pięć lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Jeżeli kupujący jest konsumentem, a przedmiotem sprzedaży jest używana rzecz ruchoma, odpowiedzialność sprzedawcy może zostać ograniczona, jednak nie mniej niż do roku od dnia wydania rzeczy kupującemu (minimalny okres odpowiedzialności). Roszczenie o usunięcie wady (naprawę rzeczy) lub wymianę rzeczy sprzedanej na wolną od wad przedawnia się z upływem roku od dnia stwierdzenia wady. Jeżeli kupujący jest konsumentem, bieg terminu przedawnienia nie może zakończyć się przed upływem w/w terminów, tj. przed upływem odpowiednio: dwóch lat od wydania rzeczy – w przypadku ruchomości albo pięciu lat od wydania rzeczy – w przypadku nieruchomości.
W terminie roku od dnia stwierdzenia wady kupujący może złożyć sprzedawcy oświadczenie o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny z powodu wady rzeczy sprzedanej. Jeżeli kupujący żądał wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady, bieg terminu do złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny rozpoczyna się z chwilą bezskutecznego upływu terminu do wymiany rzeczy lub usunięcia wady.
Co istotne, upływ terminu do stwierdzenia wady nie wyłącza wykonania uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił.
Ewa Buczek Radca prawny