O współwłasności (czy to nieruchomości, czy rzeczy ruchomych) możemy mówić gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego, dalej: k.c.). Każdy ze współwłaścicieli może samodzielnie tj. bez zgody pozostałych rozporządzać swoim udziałem we współwłasności (art. 198 k.c.). Stan współwłasności może okazać się jednak problematyczny gdy pomiędzy współwłaścicielami brak jest porozumienia co do sposobu zarządu, czy też posiadania/korzystania z rzeczy wspólnej. Często jedynym wyjściem z sytuacji może okazać się zniesienie współwłasności.
Stosownie do treści art. 210 § 1 k.c., każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Istotnym jest, iż roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu (art. 220 k.c.). Ograniczenie w żądaniu zniesienia współwłasności może jednak wynikać z samej czynności prawnej pomiędzy współwłaścicielami (art. 210 § 1 k.c.), bądź też z mocy przepisów szczególnych np. w przypadku ustanowienia odrębnej własności lokalu, nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej dopóki trwa odrębna własność lokali.
Do zniesienia współwłasności może dojść w drodze porozumienia współwłaścicieli, a tym samym spisania stosownej umowy zawierającej uzgodnienia stron. Przy czym umowa zniesienia współwłasności nieruchomości dla swej ważności wymaga zachowania formy aktu notarialnego. W przypadku braku zgody co do samego zniesienia współwłasności lub też sposobu, współwłaściciel może domagać się zniesienia współwłasności na drodze sądowej w trybie postępowania nieprocesowego.
Kodeks cywilny wyróżnia następujące sposoby zniesienia współwłasności:
– podział rzeczy wspólnej,
– przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli,
– sprzedaż rzeczy wspólnej.
Istotnym jest, iż w przypadku rozstrzygania przez Sąd, z jednoczesnym brakiem porozumienia stron co do sposobu zniesienia współwłasności, Sąd winien zastosować ww. kolejność.
Zgodnie z art. 211 k.c. każdy ze współwłaścicieli może żądać, żeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy. Oczywistym jest, iż taki sposób zniesienia współwłasności może mieć zastosowanie tylko w przypadku rzeczy podzielnych. Jednocześnie należy pamiętać, że podział jest wyłączony w przypadku kiedy byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości (art. 211 k.c.). Powyższe najczęściej ma zastosowanie przy znoszeniu współwłasności nieruchomości. Dokonanie podziału rzeczy wspólnej powinno nastąpić stosownie do wielkości udziałów we współwłasności. W przypadku zniesienia współwłasności na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne, służące wyrównaniu różnicy pomiędzy przyznaną częścią rzeczy, a wysokością posiadanego w niej udziału.
Przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli, to sposób zniesienia współwłasności, który ma zastosowanie przy niepodzielnych rzeczach. Przy sądowym zniesieniu współwłasności stosownie do okoliczności rzecz może zostać przyznana jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych (art. 212 § 2 k.c.). Spłata stanowi wyrażoną w formie pieniężnej równowartość zbywanego udziału na rzecz pozostałych współwłaścicieli. W przypadku umownego zniesienia współwłasności kwestia spłat pozostaje w gestii współwłaścicieli, o ile w ogóle będą miały miejsce.
Na marginesie należy wskazać, iż przy ustalonych w trybie sądowym dopłatach lub spłatach, Sąd oznaczy termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia. W razie rozłożenia dopłat i spłat na raty terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać 10 lat. W wypadkach zasługujących na szczególne uwzględnienie Sąd na wniosek dłużnika może odroczyć termin zapłaty rat już wymagalnych (art. 212 § 3 k.c.)
Gdy brak jest możliwości fizycznego podziału rzeczy, lub też w przypadku sądowego zniesienia współwłasności żaden ze współwłaścicieli nie jest w stanie spłacić udziałów pozostałych, możliwe jest zniesienie współwłasności poprzez sprzedaż rzeczy (art. 212 § 2 k.c.). Sprzedaż rzeczy, powoduje podział uzyskanej ceny pomiędzy współwłaścicieli. Korzystniejsza pod względem finansowym oczywiście jest sprzedaż rzeczy dokonana poza postępowaniem sądowym przy porozumieniu współwłaścicieli. Zarządzana bowiem przez Sąd sprzedaż dokonywana jest przez komornika, co niewątpliwie przekłada się na uzyskanie cen ze sprzedaży poniżej ceny rynkowej rzeczy.
W tym miejscu należy wspomnieć, że szczególne zasady dotyczą sądowego zniesienie współwłasności gospodarstw rolnych (art. 213-218 k.c.)
Koszty zniesienia współwłasności zależą od wybranego trybu.
W przypadku zawarcia umowy przed notariuszem na koszt umownego zniesienia składa się wynagrodzenie notariusza zależne od wartości nieruchomości. Niewątpliwą zaletą jest jednak czas w jakim można skutecznie dokonać zniesienia współwłasności.
Przy zniesieniu współwłasności na drodze sądowej w razie złożenia zgodnego wniosku o podział opłata wynosi 300,00 zł, w pozostałych wypadkach jest to kwota 1 000,00 zł. Oczywiście postępowanie takie może okazać się czasochłonne, nadto mogą pojawić się dodatkowe koszty w trakcie postępowania np. koszty wynagrodzenia biegłego.
Przy zniesieniu współwłasności nieruchomości doliczyć należy również koszty opłat związanych z wpisem zmian do księgi wieczystej.
Każdorazowo należy również pamiętać o konsekwencjach podatkowych jakie mogą się pojawić w związku ze zniesieniem współwłasności.
radca prawny
Zuzanna Kowol-Socha