1.Zasiedzenie – pojęcie
W doktrynie prawa cywilnego przyjmuje się, iż „Zasiedzenie jest sposobem nabycia własności rzeczy (a także niektórych innych praw, np. służebności) przez długotrwały upływ czasu związany z wykonywaniem uprawnień właścicielskich przez osobę niebędącą właścicielem (posiadacza samoistnego). Stanowi zatem instrument korekty stosunków własnościowych, polegającej na usankcjonowaniu zadawnionych stanów faktycznych”. Wskazać w tym miejscu należy, iż zasiedzieć można nie tylko nieruchomości ale także rzeczy ruchome. Odnośnie nieruchomości, zasiedzenie zostało uregulowane w art. 172 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym „Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Zgodnie z § 2 ww. przepisu „Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze”. Od 30 kwietnia 2016 r. do ww. artykułu wprowadzony został § 3 określający dodatkowe warunki konieczne do spełnienia w przypadku zasiedzenia nieruchomości rolnej, które są następujące: „Nabyć nieruchomość rolną w rozumieniu przepisów ustawy, o której mowa w art. 166 § 3, przez zasiedzenie może jedynie rolnik indywidualny w rozumieniu przepisów tej ustawy, jeżeli – ustalona zgodnie z przepisami art. 5 ust. 2 i 3 tej ustawy – powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych”.
Zasiedzenie ruchomości uregulowane natomiast zostało w art. 174 § 1 Kodeksu cywilnego zgodnie z którym „Posiadacz rzeczy ruchomej niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada rzecz nieprzerwanie od lat trzech jako posiadacz samoistny, chyba że posiada w złej wierze”. Treść przytoczonych powyżej regulacji wskazuje zatem na spore różnice pomiędzy zasiedzeniem nieruchomości a rzeczy ruchomych – w szczególności w zakresie upływu czasu koniecznego do zasiedzenie rzeczy oraz świadomości posiadacza samoistnego rzeczy. W przypadku bowiem rzeczy ruchomych zła wiara po stronie posiadacza samoistnego całkowicie wyklucza możliwość zasiedzenia takiej rzeczy bez względu na okres przez jaki ją posiada. W dalszej części artykułu szerzej omówione zostanie instytucja zasiedzenia nieruchomości.
2.Warunki nabycia nieruchomości przez zasiedzenie
Z przytoczonego powyżej art. 172 Kodeksu cywilnego wynika, że zasiedzenie nieruchomości następuje z mocy prawa, po spełnieniu określonych przez prawo przesłanek. Pierwszą z nich jest, by osoba na rzecz której ma nastąpić zasiedzenie, była tzw. posiadaczem samoistnym nieruchomości, której dotyczy zasiedzenie. Posiadacz samoistny, jak wynika z art. 366 Kodeksu cywilnego, jest to osoba, która faktycznie włada daną nieruchomością tak jak właściciel. W nauce prawa cywilnego wyróżnia się tutaj nie tylko element fizyczny tego władztwa, ale również bardzo ważne jest nastawienie psychiczne posiadacza do jego wykonywania tj. nastawienie psychiczne posiadacza do wykonywanego władztwa(tak: Gołębiowski (w:) Kodeks cywilny. Komentarz, pod red. prof. dr hab. Edward Gniewek, prof. dr hab. Piotr Machnikowski, Warszawa 2016, komentarz do art. 172 KC). Posiadacz samoistny musi zatem nie tylko zachowywać się jak właściciel danej nieruchomości (czyli np. oddać ją komuś w dzierżawę) ale przede wszystkim musi czuć się właścicielem tej nieruchomości. W literaturze podkreśla się, iż „Do typowych okoliczności wskazujących na samoistność posiadania można zaliczyć uzyskanie posiadania w wykonaniu nieważnej umowy, która miała doprowadzić do przeniesienia własności (np. sprzedaż, darowizna) oraz objęcie rzeczy przez spadkobierców dotychczasowego posiadacza samoistnego niebędącego właścicielem, czy też przez osoby, które uważały się za spadkobierców dotychczasowego właściciela”(ibidem). Co ważne, by zasiedzieć nieruchomość – stosownie do art. 172 kodeksu cywilnego – należy mieć ją w posiadaniu samoistnym przez 20 (dobra wiara) lub 30 lat (zła wiara). Długość okresu zasiedzenia zależy zatem od wystąpienia u posiadacza dobrej lub złej wiary.
3.Dobra a zła wiara
Dobra wiara osoby zmierzającej do zasiedzenia, polega na tym, iż osoba ta „pozostaje w błędnym, ale uzasadnionym okolicznościami przeświadczeniu, że przysługuje mu prawo własności”(. E. Gniewek, (w:) System PrPryw, t. 3, 2013, s. 641). W złej wierze pozostaje natomiast ten, „kto wie albo wiedzieć powinien, że prawo własności nie przysługuje jemu, tylko innej osobie”( J. Kępiński, (w:) Kodeks cywilny. Tom I. Komentarz. Art. 1-44911, pod red. prof. dr hab. Maciej Gutowski, Warszawa 2016, komentarz do art. 172.). Decydujące przy ocenie dobrej/złej wiary będą elementy subiektywne dotyczące stanu świadomości posiadacza (zob. post. SN z 19.7. 2000 r., II CKN 282/00, Opubl.: Legalis).. Co ważne wystąpienie dobrej, czy złej wiary ocenia się na chwilę wejścia danej osoby w posiadanie rzeczy i nie jest wymagane – w przeciwieństwie do zasiedzenia ruchomości – pozostawanie w dobrej wierze przez cały okres posiadania nieruchomości. Co również istotne ustawodawca, w art. 7 Kodeksu cywilnego, wprowadził domniemanie posiadania w dobrej wierze. Oznacza to, iż osoba wskazująca na złą wiarę posiadacza samoistnego, będzie musiała ten fakt udowodnić przed sądem.
4.Ciągłość posiadania
Kolejnym elementem koniecznym do wystąpienia zasiedzenia jest ciągłość posiadania samoistnego. Oznacza to, że nie może ono zostać przerwane. Zgodnie z treścią art. 175 kodeksu cywilnego „Do biegu zasiedzenia stosuje się odpowiednio przepisy o biegu przedawnienia roszczeń”. W literaturze podkreśla się, iż przerwanie biegu terminu do zasiedzenia nieruchomości następuje w szczególności w przypadku podjęcia „(…) czynności przed sądami lub innymi organami powołanymi do rozpoznawania spraw lub egzekwowania roszczeń wynikających z prawa własności albo przed sądami polubownymi, przedsięwzięte bezpośrednio w celu dochodzenia lub ustalenia albo zaspokojenia lub zabezpieczenia prawa własności. Powszechnie wskazuje się, że chodzi o akcje podjęte przeciwko posiadaczowi samoistnemu, w szczególności wniesienie powództwa windykacyjnego (art. 222 § 1 KC), powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (art. 10 KWU), powództwa o ustalenie prawa własności (art. 189 KPC) (Gołębiowski (w:) Kodeks cywilny. Komentarz, pod red. prof. dr hab. Edward Gniewek, prof. dr hab. Piotr Machnikowski, Warszawa 2016, komentarz do art. 175 KC) . Jeśli zatem, przed upływem wymaganego prawem terminu po którym następuje zasiedzenie, właściciel nieruchomości wystąpi z którymś ze wskazanych powyżej powództw, wówczas doprowadzi do przerwania biegu terminu zasiedzenia. Skutek takiego działania dla posiadacza samoistnego jest bardzo niekorzystny – przerwany termin biegu zasiedzenia zaczyna bowiem biec na nowo. Na pocieszenie wskazać należy, iż – podobnie jak w przypadku dobrej wiary – również w tym zakresie ustawodawca, w art. 340 Kodeksu cywilnego, przyjął domniemanie posiadania ciągłego, co powoduje, iż to na osobie wskazującej brak ciągłości posiadania samoistnego spoczywał będzie ciężar udowodnienia tej okoliczności przed sądem.
5.Wniosek o zasiedzenie nieruchomości
Postępowanie w sprawie stwierdzenia zasiedzenia wszczynane jest wyłącznie na wniosek osoby zainteresowanej rozstrzygnięciem, sąd nie ma możliwości wszczęcia postępowania w przedmiocie zasiedzenia nieruchomości z urzędu. Zgodnie z art. 609 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego „Do zgłoszenia wniosku o stwierdzenie zasiedzenia własności uprawniony jest każdy zainteresowany”. W literaturze podkreśla się, iż w sprawie o zasiedzenie „(…) wnioskodawcą może być każdy zainteresowany, w rozumieniu art. 510 KPC, zatem każdy czyich praw dotyczy wynik postępowania” (.N. Krej (w:) Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz, pod red. prof. dr hab. Elwira Marszałkowska-Krześ, 2016, komentarz do art. 609 KPC).
Wśród osób zainteresowanych w sprawie o stwierdzenie zasiedzenia wyróżnia się w doktrynie:
1) osobę, na rzecz której zasiedzenie ma być stwierdzone (posiadacz samoistny),
2) spadkobiercę posiadacza samoistnego
3) następcę prawnego posiadacza samoistnego,
4) wierzyciela posiadacza samoistnego,
5) właściciela sąsiedniej nieruchomości dochodzącego ustanowienia służebności[1].
We wniosku wnioskodawca powinien wymienić innych zainteresowanych w sprawie, którzy stają się uczestnikami postępowania. Jeśli tego nie uczyni sąd – zgodnie z treścią art. 609 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego – wezwie innych zainteresowanych poprzez dokonanie ogłoszenia. W treści wniosku wskazać należy czego domaga się wnioskodawca oraz przedstawić uzasadnienie swoich roszczeń – w przypadku wniosku o zasiedzenie sprowadzać się ono będzie do wykazania przesłanek koniecznych dla stwierdzenia zasiedzenia omówionych powyżej. W tym zakresie należy także przedstawić wszelkie dowody, które będą świadczyły o ich zaistnieniu. Ponadto, zgodnie z art. 607 kodeksu postępowania cywilnego „Do wniosków, dotyczących nieruchomości ujawnionych w księdze wieczystej lub dla których prowadzony jest zbiór dokumentów, należy dołączyć odpis z księgi wieczystej albo zaświadczenie o stanie prawnym, jaki wynika ze zbioru dokumentów”. Podpisany wniosek w stosownej ilości egzemplarzy wraz z załącznikami (po jednym dla Sądu oraz każdego z pozostałych uczestników postępowania) złożyć należy do Sądu Rejonowego w okręgu którego położona jest nieruchomość (art. 606 w zw. z art. 507 Kodeksu postępowania cywilnego). W przypadku nieruchomości położonych w Gminie Andrychów będzie to Sąd Rejonowy w Wadowicach. Opłata sądowa od wniosku jest stała i wynosi – bez względu na wartość nieruchomości będącej przedmiotem postępowania – dwa tysiące złotych. Dowód uiszczenia opłaty – czy to przelewem na rachunek bankowy sądu czy też gotówką w kasie sądu – winien zostać dołączony do wniosku.
Radca Prawny Tomasz Jarczyk