Najprostszą drogą (zakładającą jednak chęć polubownego rozwiązania sporu, o którą najczęściej jest wyjątkowo trudno), zmierzającą ku zapewnieniu dostępu nieruchomości do drogi publicznej zdaje się pozostawać ustanowienie służebności drogi koniecznej w drodze umowy sporządzanej przez właścicieli nieruchomości w formie aktu notarialnego. Z treści obowiązujących regulacji (art. 245 § 2 k.c.) wynika, co prawda iż w/w forma oświadczenia przewidziana jest wyłącznie dla właściciela nieruchomości, przez którą przebiegać ma służebność (nieruchomość obciążona), jednak najczęściej również oświadczenie właściciela nieruchomości na rzecz której ustanawiana jest służebność (nieruchomość władnąca) pozostaje złożone w tożsamej formie. Nie podlega przy tym wątpliwości, iż sporządzenie aktu notarialnego pozostaje uzasadnione nie tylko ze względów ekonomicznych (postępowania o ustanowienie drogi koniecznej oraz o stwierdzenie zasiedzenia drogi koniecznej wiążą się z koniecznością wniesienia wpisu sądowego oraz dalszymi kosztami wnikającymi chociażby z powołania biegłych), względów czasowych (w zależności od stopnia skomplikowania sprawy oraz relacji istniejących między właścicielami sąsiednich nieruchomości, możliwe pozostaje, rozpatrywanie tego typu spraw nawet przez okres kilku lat), ale także zdaje się pozostawać najmniej angażującym dla ewentualnych Stron postępowania, co nie naraża na groźbę pogorszenia relacji sąsiedzkich.
Brak porozumienia pomiędzy właścicielami nieruchomości powoduje, iż koniecznym staje się skorzystanie z regulacji ustawowych przewidujących instytucje mające na celu zapewnienie dostępu nieruchomości do drogi publicznej. W zależności od okoliczności sprawy, możliwe pozostaje zatem wszczęcie postępowania o ustanowienie drogi koniecznej lub o stwierdzenie zasiedzenia służebności drogi koniecznej.
Oczywistym pozostaje, iż pierwszym z warunków, wiążącym się z postępowaniem o stwierdzenie zasiedzenia służebności drogi koniecznej jest ten związany z koniecznością upływu zakreślonego ustawą okresu. Powyższe powoduje, iż już na początkowym etapie możliwe jest szybkie wyeliminowanie jednej z „dróg” postępowania właśnie z uwagi na brak upływu czasu, gwarantującego skuteczne złożenie wniosku o zasiedzenie. Oczywistym jest także, iż sam upływ 20 lub 30 lat (w zależności od dobrej lub złej wiary osoby władającej nieruchomością, a precyzyjniej korzystającej z nieruchomości w sposób odpowiadający treści służebności) nie pozostaje wystarczającym do uwzględnienia wniosku (o czym mowa będzie w dalszej części niniejszego artykułu), jednak pozostaje warunkiem na tyle jednoznacznym, iż jego weryfikacja najczęściej pozwala na wybór właściwego rodzaju postępowania.
I.Analizując możliwość zapewnienia dojazdu do nieruchomości w trybie postępowania o ustanowienie drogi koniecznej, przywołać należy dyspozycję art. 145 k.c., który wprowadza instytucję drogi koniecznej, wskazuje na przesłanki spełnienie których umożliwia skuteczne wystąpienie z wnioskiem, a także zawiera wytyczne służące ustaleniu przebiegu drogi. W pierwszej kolejności konieczne jest, zatem rozważenie przez właściciela nieruchomości, czy owa nieruchomość pozbawiona jest dostępu do drogi publicznej. Co istotne, nawet w sytuacji, w której takowy dostęp istnieje, nie będąc jednak dostępem „odpowiednim”, nie jest wykluczone, iż wniosek zostanie uwzględniony. Z drugiej strony jednak, należy mieć na względzie, iż zgodnie ze stanowiskiem istniejącym na gruncie orzecznictwa, a wyrażonym chociażby w postanowieniu Sądu Okręgowego w Gdańsku z dnia 1 grudnia 2011r. (sygn. III Ca 824/11): „…osoba ubiegająca się o ustanowienie drogi koniecznej powinna przede wszystkim wykorzystać istniejące możliwości dojazdu do drogi publicznej.” W świetle powyższego, jako największy problem jawi się, zatem ocena czy dostęp nieruchomości do drogi publicznej jest odpowiedni, czy też nie. Weryfikacja owej przesłanki zależeć będzie każdorazowo od stanu faktycznego sprawy, bowiem brak jest w obowiązującym stanie prawnym precyzyjnego oznaczenia zakresu znaczeniowego pojęcia: „odpowiedni dostęp do drogi publicznej”. Warto zaznaczyć jest także, iż droga ustanowiona w toku postępowania nie musi pozostawać najkrótszym i najdogodniejszym połączeniem z drogą publiczną. Zarówno na gruncie piśmiennictwa, jak i orzecznictwa podkreśla się bowiem, iż nie można utożsamiać pojęcia „odpowiedni dostęp” z pojęciem „najdogodniejszy dostęp”, co wynika m.in. z poglądu wyrażonego w postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 21 czerwca 2011r. (sygn. I CSK 646/10), w którym to Sąd stwierdził, iż „Możliwość ustanowienia służebności drogi koniecznej ograniczona jest, zgodnie z art. 145 § 1 k.c., do wypadku, w którym nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Instytucja ta nie może służyć wygodzie właścicieli działki władnącej, kosztem ograniczenia prawa właściciela działki obciążonej. Chodzi o odpowiedni, nie zaś o łatwiejszy dostęp do drogi publicznej. Przy orzekaniu w tym przedmiocie należy brać pod uwagę wszelkie okoliczności, określone w art. 145 k.c.” Powyższe powoduje, iż nawet przyjmując, iż określona nieruchomość nie posiada odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, to wybór jej przebiegu ograniczony jest dodatkowymi przesłankami wskazanymi w art. 145 k.c.. W szczególności nie jest możliwe ustanowienie służebności drogi koniecznej w oderwaniu od dokonanej oceny wpływu, jaki służebność wywrze na nieruchomości obciążone. Zgodnie z postanowieniem Sądu Najwyższego z dnia 22 listopada 2005r. (sygn. II CK 205/05) „Droga konieczna ma zapewnić dostęp do drogi publicznej, a wybór jej przebiegu jest ograniczony przewidzianymi przepisami przesłankami, a więc poza potrzebami nieruchomości władnącej, także jak najmniejszym obciążeniem nieruchomości, przez które droga ma prowadzić i interesem społeczno-gospodarczym. W żadnym razie nie musi to oznaczać przebiegu drogi najwygodniejszego dla właściciela nieruchomości władnącej.” Przykładowo wskazać należy, iż jeżeli przeprowadzenie drogi koniecznej miałoby wiązać się ze znacznym spadkiem wartości nieruchomości obciążonych czy też miałoby uniemożliwić ich zabudowę, koniecznym może stać się wskazanie alternatywnego przebiegu służebności, mniej dogodnego dla osoby wnoszącej o jej ustanowienie, a w większym stopniu odpowiadającego właścicielom nieruchomości obciążonych. Jak podnosi, się na gruncie orzecznictwa: „„Przy ustanowieniu drogi koniecznej trzeba mieć na uwadze wzajemne interesy stron, a więc nie tylko żądającego ustanowienia drogi, lecz także właściciela nieruchomości, przez którą droga ta ma przechodzić. Jeśli szkoda grożąca właścicielowi nieruchomości, mającej zostać obciążoną drogą konieczną, jest większa niż korzyści, które uzyska żądający drogi, to nie można orzec ustanowienia drogi koniecznej.” (postanowienie Sądu Najwyższego) z dnia 7 listopada 2012r. (sygn. IV CSK 423/12). Nie jest zatem możliwa (a przynajmniej nie powinna mieć miejsca) sytuacja, w której orzeczenie Sądu nie stanowi kompromisu pomiędzy interesami właścicieli nieruchomości władnących i obciążonych. oraz nieruchomości obciążonej, uwzględniając wyłącznie potrzeby Wnioskodawczyń. Sąd zobowiązany jest, bowiem do zachowania równowagi pomiędzy uprawnieniem właściciela nieruchomości władnącej do ustanowienia drogi koniecznej, a prawem własności przysługującym właścicielowi nieruchomości obciążonej.
Nadto zauważyć należy, iż ustanowienie drogi koniecznej nierozerwalnie łączy się z obowiązkiem przyznania właścicielowi nieruchomości obciążonej wynagrodzenia. O ile przepisy nie precyzują jakiej wysokości wynagrodzenie ma zostać przyznane, to w przyjmuje się, iż: „Wynagrodzenie za ustanowienie służebności drogowej ustala się według cen rynkowych; nie ma żadnych ustawowych wskazówek, jak należy określić jego podstawę. W piśmiennictwie wysuwane są różne propozycje, nie może bowiem być jednolitej zasady dla niemożliwych do przewidzenia stanów faktycznych. Jako kryteria pomocnicze wchodzą w rachubę: szczególne zwiększenie wartości nieruchomości władnącej, obniżenie wartości nieruchomości służebnej, którego źródłem jest uzyskanie przez nią prawnie gwarantowanego dostępu do drogi publicznej lub budynków gospodarskich, a wreszcie straty poniesione przez właściciela nieruchomości obciążonej, np. w postaci utraty pożytków z zajętego pod drogę pasa gruntu. W tym wypadku w drodze analogii można posłużyć się określonym w art. 13 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (tekst jedn.: Dz. U. z 2016 r. poz. 205) sposobem obliczania wartości świadczeń powtarzających się w celu ustalenia podstawy opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.” (Gudowski Jacek (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Tom II. Własność i inne prawa rzeczowe, WK2016).
Co do zasady wynagrodzenie za ustanowienie drogi koniecznej przyznaje się w formie jednorazowej wpłaty pieniężnej dokonywanej przez właściciela nieruchomości władnącej na rzecz nieruchomości obciążonej, tym nie mniej nie jest wykluczonym, aby owo wynagrodzenie było przekazywane na rzecz osoby uprawnionej w formie świadczeń okresowych (tak m.in. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 14 marca 2012r. sygn. II CSK 371/11). Nie jest natomiast dopuszczalne uregulowanie kwestii wynagrodzenia w ten sposób, aby poszczególne raty obejmowały okres sprzed ustanowienia służebności (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 18 września 2014r., sygn. V CSK 594/13). Możliwe (wyłącznie wyjątkowo) pozostaje także ustalenie, iż wynagrodzenie, o którym mowa jest w art. 145 § 1 k.c. będzie mieć charakter niepieniężny polegający w szczególności na ustanowieniu wzajemnej służebności na rzecz właściciela nieruchomości obciążonej.
Najczęściej, jeżeli stronom postępowania nie uda się osiągnąć porozumienia, co do wysokości wynagrodzenia, w toku postępowania sporządzana jest opinia biegłego, który rozstrzyga, jakie świadczenie przysługiwać będzie właścicielowi nieruchomości obciążonej. Zważyć należy przy tym, iż przyznanie wynagrodzenia pozostaje niezależne od poniesienia przez właściciela nieruchomości obciążonej szkody (związanej chociażby z obniżeniem wartości nieruchomości), na którą to okoliczność zwrócił uwagę Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 8 maja 2000r. (sygn. V CKN 43/2000).
Przechodząc do wymogów formalnych wniosku o ustanowienie drogi koniecznej, to pismo wszczynające postępowanie w sprawie powinno zostać złożone na dziennik podawczy Sądu Rejonowego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Jako uczestników postępowania należy wskazać właściciela lub właścicieli nieruchomości, po której przeprowadzona ma zostać służebność drogi koniecznej (konieczne pozostaje poprawne oznaczenie danych adresowych, pozwalające na dokonywanie w doku postępowanie skutecznych doręczeń). Celowym pozostaje dołączenie do wniosku dokumentów (np. odpisów z ksiąg wieczystych urządzonych dla nieruchomości) świadczących o prawie własności do nieruchomości na rzecz których i przez które przebiegać ma projektowana służebność. Wydaje się, iż zasadnym jest także dołączenie do wniosku opinii geodezyjnej zawierającej proponowany przebieg drogi koniecznej. Brak przedmiotowej opinii spowoduje, iż w toku prowadzonego postępowania Sąd najpewniej zadecyduje o przeprowadzeniu oględzin nieruchomości oraz następczym sporządzeniu opinii przez biegłego geodetę, który określi warianty przebiegu drogi koniecznej. Do wniosku o ustanowienie drogi koniecznej należy dołączyć także dowód uiszczenia opłaty w wysokości 200 zł (zgodnie z dyspozycją art. 39 ust. 1 pkt. 1) ustawy z dnia 28 lipca 2005r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych). Należy mieć jednak na względzie (co było sygnalizowane już na wstępie niniejszego artykułu), iż wpis sądowy nie jest wyłącznym wydatkiem na jaki musi być przygotowana osoba wszczynająca postępowanie. Co więcej, wpis najczęściej jest najmniejszym wydatkiem czynionym w związku ze sprawą (opinie biegłych – geodety oraz biegłego z zakresu szacowania nieruchomości mogą wiązać się z wydatkiem rzędu kilku tysięcy złotych), co powoduje, iż celowym zdaje się rozważenie możliwości wystąpienia z wnioskiem o zwolnienie od kosztów sądowych.
- Drugą możliwością związaną już nie tyle z uzyskaniem, a potwierdzeniem prawa do poruszania się określoną drogą pozostaje uzyskanie orzeczenia stwierdzającego nabycie służebności drogi koniecznej w drodze zasiedzenia. Jak było podnoszone na wstępie postępowanie w w/w przedmiocie pozostaje możliwe do skutecznego przeprowadzenia w sytuacji upływu okresu czasu określonego w regulacji dotyczącej instytucji zasiedzenia tj. w treści art. 172 § 1 i§ 2 k.c. W zależności, zatem od dobrej lub złej wiary osoby wykonującej służebność termin upływ, którego pozostaje wystarczający do skierowania wniosku o stwierdzenie zasiedzenia służebności to odpowiednio 20 i 30 lat. Jedynie pokrótce odnosząc się do problematyki dobrej i złej wiary wskazać należy, iż dotyczą one wewnętrznego przekonania osoby władającej nieruchomością lub w przypadku służebności osoby korzystającej z nieruchomości w sposób odpowiadający treści służebności. Dobra wiara, polega zatem, na pozostawaniu w przeświadczeniu o prawie do korzystania z nieruchomości. Oczywistym pozostaje przy tym, iż wspomniane przekonanie powinno wynikać z okoliczności sprawy tj. być nimi usprawiedliwione, równocześnie przyjmuje się, bowiem, iż brak aktywności, a także wynikający z niego brak wiedzy w przedmiocie prawa nie jest uznawany za okoliczność pozwalającą na ustalenie dobrej wiary. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 23 lipca 2015r. (sygn. I CSK 360/14), tłumaczył, iż: „ W dobrej wierze jest ten, kto powołując się na przysługujące mu prawo błędnie przypuszcza, że prawo to mu przysługuje, jeśli tylko owo błędne przypuszczenie w danych okolicznościach sprawy uznać należy za usprawiedliwione. Z kolei w złej wierze jest ten, kto powołując się na przysługujące mu prawo wie, że prawo to mu nie przysługuje albo też ten, kto wprawdzie nie ma świadomości co do nieprzysługiwania mu określonego prawa, jednakże jego niewiedza nie jest usprawiedliwiona w świetle okoliczności danej sprawy. Tym samym, dobrą wiarę wyłącza zarówno pozytywna wiedza o braku przysługującego prawa, jak i brak takiej wiedzy wynikający z braku należytej staranności, a więc niedbalstwa.”
Wracając do rozważań dotyczących przesłanek zasiedzenia, wskazać należy, iż sam upływ 20 lub 30 lat nie gwarantuje sukcesu w postaci uzyskaniu satysfakcjonującego orzeczenia stwierdzającego zasiedzenie służebności drogi koniecznej. Jak podkreślił Sąd Najwyższy w uchwale siedmioosobowego składu z dnia 9 sierpnia 2011r. (sygn. III CZP 10/11) samo spełnienie kryterium, o którym mowa jest w 172 k.c. nie powoduje samo przez się, iż wniosek będzie skuteczny, konieczne jest, bowiem, aby przy wykonywaniu prawa odpowiadającego treści służebności drogi koniecznej korzystać z trwałego i widocznego urządzenia, o którym mowa jest art. 292 k.c. Sąd Najwyższy we wspominanej powyżej uchwale podkreślił, iż: „Przesłanki zasiedzenia służebności gruntowych wynikające wprost z brzmienia art. 292 k.c. stwarzają też dostateczną ochronę przed możliwością zasiedzenia służebności gruntowych w przypadkach, w których posiadanie odpowiadające treści służebności jest wynikiem dobrych stosunków sąsiedzkich i opiera się o udostępnienie nieruchomości obciążonej z grzeczności, co dla praktyki jest szczególnie istotne. Funkcja ostrzegawcza związana z wykonaniem trwałego i widocznego urządzenia przez posiadacza służebności jest wówczas dla ochrony prawa własności bezprzedmiotowa.” Tym samym wymóg korzystania z trwałego i widocznego urządzenia stanowić ma swego rodzaju ostrzeżenie dla właściciela nieruchomości obciążonej, mając równocześnie za zadanie przeciwdziałanie ewentualnym nadużyciom prawa. Zarówno Sądy powszechne, jak i
Sąd Najwyższy wielokrotnie wypowiadały się w kwestii uznania określonych urządzeń, za urządzenia o których mowa jest w art. 292 k.c. „Przykładem może być utwardzenie szlaku drożnego, zbudowanie mostków, przepustów, wykopanie rowów odwadniających. Urządzenie nie może polegać na utrzymaniu kolein przejazdu albo na zaniechaniu uprawy rolnej lub sadowniczej. Założenie trwałego i widocznego urządzenia ma stanowić ostrzeżenie dla zainteresowanego właściciela, że jeżeli będzie dalej tolerował korzystanie z jego nieruchomości, może dojść do jej obciążenia (zob. OTK 1999, Nr 4, poz. 78).” (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 9 marca 2004r., sygn. I CK 434/03). Co istotne podkreśla, się, iż samo urządzenie nie musi zostać wykonane przez osobę, która wystąpiła z wnioskiem o zasiedzenie, jednak niedopuszczalne jest powoływanie się na istnienie trwałego i widocznego urządzenia, które zostało wykonane przez właściciela nieruchomości obciążonej (tak: postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 24 kwietnia 2002r., sygn. V CKN 972/00).
Wartym podkreślenia jest także, iż przy ustalaniu przebiegu służebności Sąd nie kieruje się wytycznymi, jakie wiążą go w postępowaniu o ustanowienie służebności drogi koniecznej – tj. w szczególności nie rozważa interesów właścicieli nieruchomości władnących i obciążonych. Powyższe wynika z faktu, iż orzeczenie wydane w toku postępowania o zasiedzenie służebności stwierdza, iż doszło do zasiedzenia służebności w określonej dacie oraz o określonym (utrwalonym w terenie) przebiegu. Tym samym nie mamy do czynienia z rozstrzygnięciem prawno kształtującym, a wyłącznie z orzeczeniem deklaratoryjnym potwierdzającym przysługiwanie prawa do wykonywania służebności drogi koniecznej.
Przechodząc do wymogów formalnych związanych z wszczęciem postępowania w przedmiocie zasiedzenia drogi koniecznej, to oczywistym pozostaje, iż w pierwszej kolejności należy precyzyjnie oznaczyć nieruchomość przez którą przechodzi „zasiadywana” służebność. Sprostanie wymogowi precyzyjnego oznaczenia najczęściej będzie wiązało się z przedłożeniem księgi wieczystej urządzonej dla nieruchomości oraz załączeniem do wniosku map ewidencyjnych obrazujących położenie działki. Koniecznym pozostaje także określenie na czym polega korzystanie z trwałego i widocznego urządzenia, a także wskazanie świadków, którzy będą w stanie potwierdzić sposób oraz czasookres korzystania z nieruchomości obciążonej. Uczestnikiem postępowania podobnie, jak w przypadku postępowania o ustanowienie służebności drogi koniecznej pozostawać będzie właściciel nieruchomości, przez którą przebiega służebność. Analogicznie także wniosek należy skierować do właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości Sądu Rejonowego. Wpis sądowy od wniosku wynosi zgodnie z ustawą o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (art. 39 ust.1 pkt. 3)) wynosi 200 zł.
radca prawny Maria Kuczara