Księga wieczysta dla nieruchomości
Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Dla
każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą. Księgi wieczyste
zakłada i prowadzi się dla nieruchomości, które nie mają ksiąg wieczystych albo
których księgi wieczyste zaginęły lub uległy zniszczeniu.
Dla niektórych nieruchomości, które nie miały założonych ksiąg wieczystych,
prowadzone są zbiory dokumentów, do których składa się dokumenty stwierdzające
stan prawny nieruchomości. Obecnie nie zakłada się już zbiorów dokumentów,
jednak istniejące nadal zachowują znaczenie prawne.
Właściciel nieruchomości jest obowiązany do niezwłocznego złożenia wniosku o
ujawnienie swego prawa w księdze wieczystej, w tym także o założenie księgi
wieczystej. Jeżeli osoba trzecia doznała szkody na skutek nie ujawnienia prawa
własności w księdze wieczystej, właściciel ponosi odpowiedzialność za szkodę
powstałą na skutek niewykonania obowiązku ujawnienia bądź na skutek opieszałości
w jego wykonaniu.
Księga wieczysta prowadzona dla nieruchomości zawiera cztery działy, z których:
dział I obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej
własnością, dział II obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego,
dział III jest przeznaczony na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, z
wyjątkiem hipotek, na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub
użytkowaniu wieczystym oraz na wpisy innych praw i roszczeń, z wyjątkiem
roszczeń dotyczących hipotek, a dział IV przeznaczony jest na wpisy dotyczące
hipotek.
Przy każdej księdze wieczystej są prowadzone akta księgi wieczystej, do których
składa się wszystkie dokumenty i pisma dotyczące nieruchomości.
Księga wieczysta dla własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu
mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego lub prawa do domu
jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej
Księgi wieczyste mogą być także prowadzone w celu ustalenia stanu prawnego
ograniczonych praw rzeczowych takich jak: własnościowe spółdzielcze prawo do
lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz prawo do domu
jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.
Księga wieczysta dla ograniczonego prawa rzeczowego zawiera cztery działy, z
których: dział I obejmuje oznaczenie lokalu lub domu jednorodzinnego oraz
oznaczenie nieruchomości, z którą jest związany, dział II obejmuje wpisy dotyczące
osoby, której przysługuje własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego,
spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub prawo do domu jednorodzinnego w
spółdzielni mieszkaniowej, dział III jest przeznaczony na wpisy ograniczeń w
rozporządzaniu prawem oraz wpisy innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń
dotyczących hipotek, oraz dział IV jest przeznaczony na wpisy dotyczące hipotek.
Przy każdej księdze wieczystej są prowadzone akta księgi wieczystej, do których
składa się wszystkie dokumenty i pisma dotyczące przedmiotowych praw.
Zasady ksiąg wieczystych
Instytucją ksiąg wieczystych rządzą następujące zasady:
- zasada jawności – księgi wieczyste są jawne i nie można zasłaniać się
nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których
uczyniono w niej wzmiankę, - zasada domniemania zgodności praw wpisanych w księdze wieczystej z
rzeczywistym stanem prawnym, - zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych – w razie niezgodności
między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym
stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność
prawną z osobą uprawnioną według księgi wieczystej nabył własność lub inne
prawo rzeczowe, oraz 4/ zasada pierwszeństwa praw wpisanych –
ograniczone prawa rzeczowe wpisane do księgi wieczystej mają
pierwszeństwo przed takimi prawami nie wpisanymi do księgi.
Prowadzenie ksiąg wieczystych
Księgi wieczyste zakłada i dokonuje w nich wpisów sąd wieczystoksięgowy na
podstawie wniosku złożonego przez osobę uprawnioną. Wniosek o dokonanie wpisu
składa się na urzędowym formularzu, chyba że wniosek zawarty jest w akcie
notarialnym. Wniosek podlega opłacie stałej, której kwotę określa ustawa z dnia 28
lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.
Wniosek o założenie księgi wieczystej i dokonanie wpisu może złożyć właściciel
nieruchomości, użytkownik wieczysty, osoba, na rzecz której wpis ma nastąpić, albo
wierzyciel, jeżeli przysługuje mu prawo, które może być wpisane w księdze
wieczystej.
Księgi wieczyste co do zasady są obecnie zakładane i prowadzone w systemie
informatycznym. Księgi prowadzone dotychczas w formie pisemnej są stopniowo
informatyzowane poprzez przeniesienie ich treści do formy elektronicznej w drodze
tzw. migracji odbywającej się w specjalnie do tego celu powołanych ośrodkach
migracyjnych.
Założenie księgi wieczystej dla nieruchomości
Założenie księgi wieczystej dla nieruchomości dokonywane jest na podstawie
wniosku zawierającego w szczególności: - znaczenie nieruchomości, miejsca jej położenia, obszaru oraz sposobu
korzystania z nieruchomości, - wymienienie wszystkich uprawnionych, na których rzecz własność ma być
wpisana oraz wskazanie ich adresów, - powołanie tytułu własności nieruchomości,
- wyszczególnienie obciążających nieruchomość ograniczonych praw
rzeczowych lub ograniczeń w jej rozporządzaniu albo oświadczenie
wnioskodawcy, że nie wie o istnieniu takich praw lub ograniczeń.
Jeżeli nieruchomość była już wpisana do księgi wieczystej, a księga ta zaginęła lub
uległa zniszczeniu, we wniosku powinien być wskazany numer tej księgi. Jeżeli dla
nieruchomości był prowadzony zbiór dokumentów, wniosek powinien zawierać
wskazanie numeru tego zbioru. Jeżeli nieruchomość nie miała księgi wieczystej ani
zbioru dokumentów, wniosek powinien zawierać odpowiednie oświadczenie w tej
sprawie.
Do wniosku o założenie księgi wieczystej powinny być dołączone dokumenty
stwierdzające nabycie własności nieruchomości określonej we wniosku. Jeżeli
dokument stwierdzający nabycie własności zaginął lub uległ zniszczeniu, a
wnioskodawca nie ma urzędowo poświadczonego odpisu tego dokumentu, powinien
powołać inne dowody na stwierdzenie nabycia własności nieruchomości określonej
we wniosku. Obowiązek dołączenia dokumentów stwierdzających nabycie własności
nie dotyczy osób, których prawa ujawnione zostały w zbiorze dokumentów.
Ponadto, do wniosku o założenie księgi wieczystej powinny być dołączone
dokumenty stanowiące podstawę oznaczenia nieruchomości. Dane dotyczące
nieruchomości gruntowych i budynkowych wpisuje się w księdze wieczystej na
podstawie wyrysu z mapy ewidencyjnej oraz wypisu z rejestru gruntów lub innego
dokumentu sporządzonego na podstawie przepisów o ewidencji gruntów i budynków
– dokumenty te powinny być zaopatrzone w klauzulę właściwego organu
prowadzącego ewidencję gruntów i budynków stwierdzającą, że przeznaczone są do
dokonywania wpisów w księgach wieczystych.
W przypadku gdy zakładana jest księga wieczysta, a prawo własności tego, kto ma
być wpisany, nie zostało dostatecznie wykazane, sąd zarządza obwieszczenie
publiczne, które zawiera: - oznaczenie nieruchomości,
- wymienienie osób przypisujących sobie prawo własności,
- wezwanie wszystkich, którzy roszczą sobie prawo własności, ograniczone
prawa rzeczowe albo prawa ograniczające możność rozporządzania
nieruchomością, ażeby w terminie wymienionym w obwieszczeniu zgłosili w
sądzie swoje prawa i złożyli potrzebne do ich wykazania dokumenty, pod
rygorem pominięcia ujawnienia ich praw w zakładanej księdze wieczystej.
Termin wymieniony w obwieszczeniu nie może być krótszy niż jeden miesiąc i nie
może być dłuższy niż trzy miesiące. Obwieszczenie wywiesza się w budynku, w
którym znajduje się sąd właściwy do założenia księgi wieczystej, oraz w budynku
urzędu gminy, na której obszarze nieruchomość jest położona.
Założenie księgi wieczystej dla własnościowego spółdzielczego prawa do
lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego lub prawa do
domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej
Założenia księgi wieczystej dla własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu
mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego lub prawa do domu
jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej dokonuje się na podstawie wniosku
zawierającego w szczególności:
- oznaczenie miejsca położenia i powierzchni lokalu/domu,
- wymienienie osoby, której przysługuje to prawo,
- powołanie tytułu nabycia tego prawa oraz oświadczenie zarządu spółdzielni o
przyjęciu w poczet członków spółdzielni, - wyszczególnienie obciążających to prawo ograniczonych praw rzeczowych lub
ograniczeń w rozporządzaniu tym prawem albo oświadczenie wnioskodawcy,
że nie wie o istnieniu takich praw lub ograniczeń.
Do wniosku powinny być dołączone dokumenty stwierdzające nabycie
przedmiotowych praw oraz dokumenty stanowiące podstawę oznaczenia
przedmiotowego lokalu lub domu.
Podstawą oznaczenia lokalu, do którego przysługuje własnościowe spółdzielcze
prawo do lokalu mieszkalnego lub spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego jest
zaświadczenie o położeniu i powierzchni lokalu, wydane przez właściwą spółdzielnię
mieszkaniową, z oznaczeniem nieruchomości, z którą lokal jest związany.
Podstawą oznaczenia domu, do którego przysługuje prawo do domu
jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, jest zaświadczenie o położeniu i
powierzchni domu, wydane przez właściwą spółdzielnię mieszkaniową, z
oznaczeniem nieruchomości, z którą lokal jest związany oraz wypis z rejestru
gruntów (opatrzony klauzulą, że przeznaczony jest do dokonywania wpisów w
księgach wieczystych).
Radca Prawny Stanisław Proszak