Olbrzymia większość osób żyjących w lokalnych społecznościach nastawiona jest na współdziałanie z innymi i spokojną koegzystencję. Niemniej jednak bardzo często zdarza się, że użytkownicy nieruchomości – nawet nieświadomie, utrudniają życie sąsiadom. Do najczęstszych konfliktów sąsiedzkich dochodzi z powodu nadmiernego hałasu generowanego przez jednego z nich, składowania substancji o przykrym zapachu, znacznego zacienienia roślinami terenu sąsiada. Katalog tych oddziaływań nie jest zamknięty, to co będzie w danej społeczności niepożądane zależy między innymi od stosunków lokalnych, specyfiki środowiska, społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości.
W przypadku gdy jesteśmy narażeni na ponadprzeciętne, negatywne oddziaływania ze strony nieruchomości sąsiedniej zawsze warto próbować nawiązać dialog. Być może sąsiad nie ma pojęcia, że jakieś działania lub zaniechania z jego strony są dla nas uciążliwe i po naszej interwencji zachowa się w sposób przez nas pożądany. Gdyby jednak niezbędne okazało się szukanie oparcia w powszechnie obowiązujących przepisach prawa, oprzeć się możemy na zakazie immisji.
Czym są immisje? Pojęcie to definiuje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny jako jedno z ograniczeń prawa własności nieruchomości, należące do zakresu tzw. „prawa sąsiedzkiego”. Immisje to ingerencje polegające na oddziaływaniu jednej nieruchomości na nieruchomość sąsiednia. Zakaz immisji to nakaz powstrzymywania się właściciela nieruchomości przed działaniami zakłócającymi korzystanie z nieruchomości sąsiednich. Art. 144 kodeksu wskazuje, iż takie naruszenia nie mogą być dokonywane „ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”. Użycie przez ustawodawcę tzw. klauzul generalnych powoduje konieczność weryfikacji każdej potencjalnej immisji w odniesieniu do lokalnych warunków. Inaczej bowiem dla przykładu przedstawiają się stosunki sąsiedzkie i normy hałasu w dzielnicy fabryczno-przemysłowej a inaczej w cichej okolicy mieszkalnej. Przez pojęcie nieruchomości należy natomiast rozumieć zarówno grunty jak i budynki oraz lokale. Nieruchomością sąsiednią będzie z kolei każda nieruchomość, która znajduje się w obrębie ewentualnego szkodliwego oddziaływania z lub przez nieruchomość sąsiednią. Nie muszą być to zatem nieruchomości ze sobą graniczące bezpośrednio.
Immisje mogą przybrać formę bezpośrednią lub pośrednią. Przykładem immisji bezpośredniej może być:
- umyślne, bezpośrednie zalewanie sąsiada przez kierowanie w jego stronę rur z wodą opadową tak aby opady znalazły się na gruncie sąsiednim;
Jak widać immisja bezpośrednia zawsze będzie zakazana i właścicielowi nieruchomości na którą oddziałuje przysługiwać będzie ochrona prawa własności.
Przykładem immisji pośredniej będzie:
- przedostawanie się na sąsiedni grunt nadmiernego hałasu, niepożądanych zapachów, wibracji (to tzw. immisje ingerujące);
- zaciemnienie nieruchomości sąsiedniej poprzez nadmierny rozrost roślin;
- zacienienie nieruchomości sąsiedniej poprzez budowę zbyt wysokiej konstrukcji budowlanej
Immisje pośrednie wynikają po prostu z korzystania z nieruchomości gdzie oddziaływanie nie ma cech zaplanowanego, celowego działania.
Warto wskazać, że powyżej przytoczone przykłady to tylko kilka możliwych sytuacji kwalifikujących się jako immisje. W codziennych realiach może pojawić się wiele innych oddziaływań sąsiedzkich odbiegających od przyjętych i uznanych warunków lokalnych, które stanowić będą immisje właśnie.
Jakie kroki podjąć zatem kiedy jesteśmy ofiarą niepożądanych oddziaływań z nieruchomości sąsiedniej? Jak wspomniano wyżej, w pierwszej kolejności warto porozmawiać z sąsiadem i zwrócić mu uwagę na istniejący problem. Jeżeli nie przyniesie to rezultatu, przedstawmy nasze stanowisko sąsiadowi na oficjalnym piśmie, zachowując potwierdzenie nadania korespondencji i jej odbioru. Przyda się to w ewentualnym postępowaniu sądowym, gdzie wskażemy, że podjęliśmy próby pozasądowego porozumienia. Jeśli dochodzenie naszych praw w sądzie okaże się konieczne, przysługiwać nam będzie powództwo negatoryjne o zaprzestanie immisji ponad przeciętną miarę (art. 222 w zw. z art. 144 k.c.). W pewnym zakresie możemy również podeprzeć się ochroną dóbr osobistych (art. 23 i 24 k.c.). Dobrem osobistym człowieka jest bowiem między innymi zdrowie i prawo do życia w przyjaznych zdrowiu warunkach. Pamiętać należy również aby w miarę możliwości udokumentować zachodzące immisje, choćby w postaci fotografii czy też nagrań na poczet materiału dowodowego w sprawie.