Często występującą, w szczególności na podmiejskich terenach rolniczych, jest sytuacja w której posiadacz nieruchomości nie jest w stanie skutecznie wykazać swojego prawa własności do niej. Wiąże się to najczęściej z nieuregulowanymi od pokoleń kwestiami spadkowymi lub z nabyciem – zwykle w odległej przeszłości – nieruchomości bez wymaganej prawem formy aktu notarialnego. Może wtedy okazać się, że osoba zainteresowana będzie zmuszona wystąpić do sądu powszechnego z wnioskiem o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości lub też – w określonych przypadkach, z wnioskiem o uwłaszczenie.
Uwłaszczenie jest sposobem na nabycie własności nieruchomości rolnej. Ustawa przewidująca uwłaszczenie gruntów wchodzących w skład gospodarstw rolnych, tj. ustawa z dnia 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych (Dz. U. z 1971 r., Nr 27, poz. 250 z późn. zm.) miała w intencji ustawodawcy usankcjonować istniejący, skomplikowany często stan posiadania nieruchomości rolnych. Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych „nieruchomości wchodzące w skład gospodarstw rolnych, zwane dalej „nieruchomościami”, i znajdujące się w dniu wejścia w życie ustawy w samoistnym posiadaniu rolników stają się z mocy samego prawa własnością tych rolników, jeżeli oni sami lub ich poprzednicy objęli te nieruchomości w posiadanie na podstawie zawartej bez prawem przewidzianej formy umowy sprzedaży, zamiany, darowizny, umowy o dożywocie lub innej umowy o przeniesienie własności, o zniesienie współwłasności albo umowy o dział spadku”. Natomiast art. 1 ust. 2, stanowił, że „rolnicy, którzy do dnia wejścia w życie niniejszej ustawy posiadają nieruchomości jako samoistni posiadacze nieprzerwanie od lat pięciu, stają się z mocy samego prawa właścicielami tych nieruchomości, chociażby nie zachodziły warunki określone w ust. 1. Jeżeli jednak uzyskali posiadanie w złej wierze, nabycie własności następuje tylko wtedy, gdy posiadanie trwało co najmniej przez lat dziesięć”. I chociaż cytowana ustawa przetrwała w interesującym nas zakresie do dnia 6 kwietnia 1982 r., wciąż ma ona zastosowanie do rozpatrywania stanów faktycznych, które istniały na dzień 4 listopada 1971 r. tj. w chwili jej wejścia w życie. I tak można nabyć własność takich nieruchomości, które na dzień wejścia w życie ustawy, a więc dzień 4 listopada 1971 wchodziły w skład gospodarstw rolnych. Warunkiem jest jednak, by nabywana nieruchomość stanowiła lub mogła stanowić z innymi nieruchomościami rolnymi samoistnego posiadacza zorganizowaną całość gospodarczą w postaci gospodarstwa rolnego na dzień wejścia w życie ustawy (postan. SN z dnia 24.09.2008r., sygn. II CSK 119/08 ).
Nie każdy jednak samoistny posiadacz nieruchomości rolnej może ubiegać się o stwierdzenie nabycia własności, a tylko ten, który charakteryzuje się przymiotem „rolnika”. „Rolnikiem w rozumieniu ustawy z 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych jest osoba, która w dniu 4 listopada 1971 r. legitymowała się kwalifikacjami rolniczymi o charakterze praktycznym bądź teoretycznym, względnie osobiście lub przy pomocy członków rodziny (pozostających z nią we wspólności domowej) prowadziła indywidualne gospodarstwo rolne, z tym nawet zastrzeżeniem, że praca w tym gospodarstwie nie musiała stanowić dla niej stałego zatrudnienia i wyłącznego źródła utrzymania” (postan. SN z dnia 29. 05.2008, sygn. II CSK 72/08).
Aktualnie rozpoznawanie spraw o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości rolnej w drodze uwłaszczenia odbywa się w drodze postępowania nieprocesowego, na wniosek osoby zainteresowanej. Sądem właściwym jest sąd rejonowy według miejsca położenia nieruchomości. We wniosku należy wskazać dane personalne i adresy uczestników postępowania tj. osób zainteresowanych wynikiem postępowania, w szczególności poprzedniego właściciela nieruchomości lub też jego spadkobierców. Do wniosku należy dołączyć aktualny odpis z księgi wieczystej, a jeżeli nieruchomość jej nie posiada stosowne zaświadczenie, wypis z ewidencji gruntów oraz kopię mapy ewidencyjnej obie zaopatrzone w klauzulę, że są przeznaczone do dokonywania wpisów w księdze wieczystej oraz w ewidencji gruntów i budynków. Warto przedłożyć zaświadczenie z urzędu gminy, że nieruchomość nie była przedmiotem postępowania uwłaszczeniowego w postępowaniu administracyjnym. Czasem sądy występują do gmin z takim zapytaniem z własnej inicjatywy.
Co istotne sądowe postępowanie uwłaszczeniowe jest wolne od opłat. Jeżeli zachodzą przesłanki uzasadniające skierowanie wniosku o uwłaszczenie do sądu, warto takie działanie podjąć. Jeśli natomiast nie przyniesie ono zamierzonego skutku i sąd nie przychyli się do naszego wniosku – pozostaje wtedy wniosek o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości. Odbywa się to w odrębnym postępowaniu oraz wiąże z opłatą stałą w wysokości dwóch tysięcy złotych.
radca prawny Paweł Ralski