Sprzedaż lokali mieszalnych przez były zakład pracy a wypowiedzenie umowy najmu, podwyżka czynszu i prawo do dodatku mieszkaniowego lokatora – pracownika w przypadku umów najmu zawartych na podstawie ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. Prawo lokalowe.
Umowy najmu lokali na czas trwania stosunku pracy w poprzednim ustroju prawnym zawierane były w oparciu o przepisy poprzednio obowiązującej ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. Prawo lokalowe. W dacie ich zawarcia miały one charakter umów na czas określony – czas trwania stosunku pracy.
Byt prawny tego rodzaju umów został uregulowany przez Ustawodawcę w art. 33 aktualnie obowiązującej ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego (dalej: u.o.p.l.). Zgodnie z treścią ust. 1 ww. artykułu: „W razie ustania po dniu 12 listopada 1994 r. najmu lokalu zawartego przed tym dniem na czas trwania stosunku pracy były najemca lub osoby pozostające w lokalu po śmierci najemcy zachowują prawo do lokalu zamiennego, jeżeli przysługiwało im ono na podstawie przepisów obowiązujących przed tym dniem; w razie oddania w najem lokalu zamiennego, czynsz najmu za ten lokal w dniu zawarcia umowy najmu nie może w stosunku rocznym przekraczać 3% jego wartości odtworzeniowej”. Co istotne: „W razie likwidacji, przekształcenia lub upadłości zakładu pracy, a także przeniesienia własności budynków mieszkalnych na inną osobę po dniu 12 listopada 1994 r. umowy najmu lokalu zawarte na czas trwania stosunku pracy stają się umowami zawartymi na czas nieoznaczony” (tak: art. 33 ust. 3 u.o.p.l.).
Co za tym idzie, sprzedaż lokali objętych umowami najmu na czas trwania stosunku pracy (względnie przekształcenie zakładu pracy – jeśli umowy o pracę zostały wcześniej rozwiązane) prowadzi do przekształcenia tych umów z mocy prawa w umowy na czas nieokreślony. Stronami umowy są w takim przypadku nabywca lokalu oraz dotychczasowy najemca.
Podkreślić należy, iż osoby, które uzyskały najem na czas nieoznaczony – na podstawie art. 33 ust. 3 – opłacają czynsz najmu na dotychczasowych zasadach, a możliwe zmiany będą wynikać z art. 8a i art. 9 u.o.p.l.
Aktualny wynajmujący może więc wypowiedzieć wysokość czynszu najmu ale wyłącznie na zasadach z art. 8 a i 9 u.o.p.l., a zatem wypowiedzenie powinno być dokonane na piśmie, najpóźniej na koniec miesiąca za zachowaniem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia. Podwyżka, w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu może nastąpić w uzasadnionych przypadkach, o których mowa w ust. 4a albo w ust. 4e. u.o.p.l. (podwyżka na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, jak również zapewniającym zwrot kapitału i zysk lub podwyżka w wysokości nieprzekraczającej w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym). Na pisemne żądanie lokatora właściciel, w terminie 14 dni od dnia otrzymania tego żądania, pod rygorem nieważności podwyżki, przedstawi na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację.
W przypadku otrzymania wypowiedzenia stawki czynszu najemca może w terminie 2 miesięcy od jego odebrania:
1) odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania stosunku prawnego, na podstawie którego lokator zajmuje lokal, z upływem okresu wypowiedzenia, (do końca trwania najmu płaci dotychczasowy czynsz) albo
2) zakwestionować podwyżkę, wnosząc do sądu pozew o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości; udowodnienie zasadności podwyżki ciąży na właścicielu
Jeśli najemca nie skorzysta z ww. możliwości wówczas od upływu terminu wypowiedzenia jest obowiązany uiszczać czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu w wysokości wynikającej z wypowiedzenia.
Zaznaczyć należy, iż w świetle powyżej zacytowanych przepisów Wynajmujący nie jest uprawniony do wypowiedzenia wysokości czynszu najmu lokalu mieszkalnego na podstawie art. 685 k.c. (przepis ten stosuje się do najmu lokali innych niż mieszkalne). Jedyną dopuszczalną podstawą prawną do wypowiedzenia jest art. 8 a i 9 u.o.p.l.
W praktyce często pojawia się pytanie czy lokatorom, o których mowa w art. 33 ust. 3 u.o.l. przysługuje prawo do dodatku mieszkaniowego oraz czy do jego uzyskania konieczna jest zgoda aktualnego właściciela lokalu. Wskazać należy, iż z uwagi na fakt, iż lokatorzy tacy posiadają tytuł prawny do lokalu – zgodnie z art. 2 ust.1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o dodatkach mieszkaniowych, dodatek mieszkaniowy po spełnieniu ustawowych przesłanek co do zasady może im przysługiwać. Należy przy tym mieć jednak na względzie przepis art. 7 pkt. 11 ustawy o dodatkach mieszkaniowych dotyczący wstrzymania wypłat w przypadku stwierdzenia że osoba uprawniona nie opłaca na bieżąco należności za lokal.
Idąc dalej podkreślić należy, iż ustawa o dodatkach mieszkaniowych nie uzależnia przyznania dodatku od zgody administratora, zarządcy czy wynajmującego. Warunkiem przyznania dodatku jest spełnienie ustawowych przesłanek (kryterium dochodowe + tytuł prawny) oraz złożenie wniosku. Niniejsze potwierdził WSA w Warszawie w wyroku z dn. 23.03.2010 r. w sprawie o sygn. akt VIII SA/Wa 857/09: „Administrator, zarządca nie są stroną postępowania administracyjnego w przedmiocie dodatków mieszkaniowych, mimo że na ich konto jest wypłacany przyznany dodatek”.
Niemniej podpis zarządcy budynku pojawia się we wzorze wniosku o przyznanie dodatku stanowiącego załącznik nr 1 do Rozporządzenia Rady Ministrów dnia 28 grudnia 2001 r. w sprawie dodatków mieszkaniowych. Zarządca ma bowiem potwierdzić adres zamieszkania wnioskodawcy, nazwę i siedzibę zarządcy, tytuł prawny do lokalu, sposób ogrzewania lokalu/wody, istnienie instalacji gazowej oraz łączną kwotę wydatków na mieszkanie za ostatni miesiąc. Zgodnie ze stanowiskiem orzecznictwa sądów administracyjnych brak podpisu zarządcy na wniosku nie niweczy jednak możliwości rozpoznania wniosku i nie stanowi przeszkody do wszczęcia i prowadzenia postępowania w przedmiocie przyznania dodatku. W takiej sytuacji organ obowiązany jest przeprowadzić postępowanie administracyjne, przeprowadzić dowody, które pozwolą na ustalenie danych niezbędnych do oceny zasadności roszczenia o przyznanie dodatku i wydać stosowną decyzję administracyjną. Informacje niezbędne do rozpatrzenia sprawy organ może uzyskać np. poprzez przeprowadzenie dowodu z przesłuchania zarządcy nieruchomości, w której zamieszkuje wnioskodawca, bądź poprzez uzyskanie stosownych dokumentów (tak: WSA w Poznaniu w wyroku z dn. 16.07.2014 r., sygn. akt II SAB/Po 30/14).
Podsumowując – pomimo zmiany podmiotu wynajmującego lokal (po dniu 12 listopada 1994 r.) pracownicze umowy najmu lokali pozostają w mocy, przekształcając się w umowy na czas nieokreślony, zaś najemcom przysługują uprawnienia wynikające z ustawy o ochronie praw lokatorów. Co więcej, brak zgody aktualnego właściciela/ zarządcy / administratora nieruchomości nie niweczy możliwości ubiegania się o przyznanie dodatku mieszkaniowego.
radca prawny Joanna Szyjka-Matuszyk